דירה על הנייר? הסיכוי והסיכון

כל נושא הדיור בוער במיוחד בימים אלו. התנודות במדד, חוסר הידיעה, הכל סובב סביב השאלה מה יקרה מחר. הרבה מאוד זוגות וביניהם נשים רבות שמעורבות באופן בולט בכלכלת הבית, תוהים מהו הצעד הנכון לעשות. לאור עליית מחירי השכירות, יש הרבה אנשים שרוצים לממש את אופציית רכישת הדירה, אך כאן עולה השאלה, האם לרכוש דירה קיימת, או שמא עדיף לרכוש דירה על הנייר? יש לקחת בחשבון כי ממועד קניית הדירה ועד מועד הכניסה בפועל, הלקוח נהנה מהעלייה בשווי של הדירה החדשה וזאת לעומת הפערים בדירות יד שנייה.  כמו כן ברוב הדירות החדשות הדיירים נהנים מחנייה נוחה וגם מהימצאותו של מחסן שנבנה בסטנדרטים גבוהים וממוקם סמוך לדירתם, דבר שלא קיים ברוב דירות יד שנייה.

ננסה רגע לתת את הפוקוס על היתרונות.

בין היתרונות הבולטים:

כאשר רוכשים דירה על הנייר, ישנה אפשרות, בתיאום עם הקבלן כמובן, לבצע שינויים פנימיים בנכס והעלויות עבור ביצוע השינויים יהיו זולות יותר מאשר ביצוע שיפוץ מאסיבי בדירת יד שנייה, שיש בה בלאי ושחיקה בנקודות שונות. כאשר הדירה על הנייר, יש לנו אפשרות למקם את נקודות החשמל שנרצה, שנראות כמו פרט שולי קטן, אך כשמגיעים לדירת יד שניה וצריכים להסתדר עם הנקודות הקיימות, לא תמיד זה מתאים לנו. לדוגמה, המשפחה הקודמת רצתה נקודות חשמל רבות בסלון, אך במטבח כמעט אין נקודות חשמל וכעת נכנסת אישה שעובדת שעות רבות במטבח וזקוקה להרבה יותר כלי חשמל. להזמין בעל מקצוע עבור הנושא, יעלה הרבה יותר כסף. כמו כן בעת רכישת דירה חדשה, המשפחות רוכשות לא רק את הדירה אלא גם מגורים בסביבת מגורים מתוכננת ומתפתחת, שיש בה פארקים ושטחים ירוקים. בנוסף,  הטבות ייחודיות לדיירים במבנים חדשניים כמו מבואה מפוארת, חדר כושר, חדרים ייעודיים לאחסון יין ועוד.

כמו כן, פרויקטים חדשים רבים נבנים בשכונות חדשות, כך שהרוכשים נהנים מחיים קהילתיים בסביבה של משפחות צעירות ,אשר דומות לקהילת הייחוס של הקונים. יש לקחת בחשבון כי ככל שהשנים חולפות והדברים משתנים ומתפתחים, המהנדסים, האדריכלים וכל צוות ההקמה של המיזם מודעים לכל החידושים המתקדמים בענף הבנייה והם מיישמים אותם הלכה למעשה בשלבי התכנון והבנייה. לכן מדובר בבנייה מתקדמת בכל רבדיה, ריצוף, מטבחים, מזגנים מתקדמים, התקנת

מערכת של בית חכם ועוד. זאת לעומת ביצוע שיפוץ מאסיבי בדירת יד שנייה תוך שימוש באנשי מקצוע שונים שרובם אינם עובדים בשיטות המתקדמות.

יתרון בולט נוסף הוא תנאי התשלום עבור קניית הדירה הם בדרך כלל גמישים, אין צורך לשלם את מלוא עלות הדירה בעת החתימה על החוזה, אלא בשלבים מאוחרים יותר. בנוסף, לאור פרק הזמן שהלקוח ממתין לסיום הבנייה של המיזם, יש לו מספיק זמן למכור את הנכס הנוכחי שלו, הוא אינו ממהר ולכן הסכום שהוא יקבל עבור הדירה יהיה גבוה יותר, דבר שיקל עליו בעת התשלומים עבור הנכס החדש.

ישנה נקודה נוספת שטוב לתת עליה את הדעת, היא שממועד קניית הדירה ועד מועד הכניסה בפועל, הלקוח נהנה מהעלייה בשווי של הדירה החדשה וזאת לעומת הפערים בדירות יד שנייה.  כמו כן ברוב הדירות החדשות הדיירים נהנים מחנייה נוחה וגם מהימצאותו של מחסן שנבנה בסטנדרטים גבוהים וממוקם סמוך לדירתם, דבר שלא קיים ברוב דירות יד שנייה.

חשוב לציין, כי יתרונות נוסף וחשוב הוא חדר ממד בדירה.  על פי החוק בכל הדירות החדשות קיים חדר ממ"ד אשר מגן על הדיירים במקרה של מתקפת טילים. או רעידת אדמה. זהו יתרון קרדינלי עבור אנשים מבוגרים ועבור משפחות עם ילדים שבעת הצורך נכנסים לחדר זה בביתם וסוגרים את החלון ואת הדלת, לעומת דיירים בדירות יד שנייה שבחלק מהן לא קיים ממ"ד, כיוון שהן נבנו לפני החלת חוק זה ואנשים נאלצים לרוץ למקלטים סמוכים.

וכעת נתייחס גם לחסרונות ברכישת דירה על הנייר:

1. הצמדה למדד תשומות הבנייה שעלול לייקר את מחיר הדירה אל מול מחיר הקנייה המקורי.

2 . לרוב יש להשקיע בשדרוגים נוספים מעבר למפרט הטכני הבסיסי של הדירה בעיקר במטבח משודרג, שינויים ותוספות של קירות, חשמל , אינסטלציה וכו'.

3. כאשר רוכשים דירה על הנייר צריכים בעיר לדמיין את הדירה הסופית מבחינת תכנון, מיקום, נוף וכו'. מה גם שבפעמים רבות קונים באתר בנייה. אם מדובר בבניין כחלק מפרויקט רב בניינים, כלומר הרבה לא נודע אל מול רכישה של דירת יד שנייה שהכל בה ידוע וברור.

4. לקיחת המשכנתא בשלב מאוחר יותר בדירה על הנייר עלולה להביא למצב שעלויות הריבית יהיו יקרות יותר אל מול רכישה של דירה קיימת ולקיחת המשכנתא כיום.

5. כניסה מאוחרת של שלוש-ארבע שנים לרוב כשרוכשים דירה על הנייר בישראל, אל מול כניסה די מידית של מספר חודשים בודדים כשמדובר בדירת יד שנייה.

הכותב, ניר שמול –  מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר